Deprem, Kentsel Dönüşüm Esasları ve Şehir Planlaması

Kentsel dönüşüm daha ziyade 17 Ağustos 1999 depreminin hafızalarda bıraktığı acı hatıralar üzerinden değerlendirilen bir konu. Değişen yapı yönetmelikleri ile Türkiye’de yeni yapılarda statik güçlendirilmesi zorunlu tutuldu ve demir kullanım oranı güvenli bir seviyeye çıkarıldı. Bu konuda pek çok şehir plancısı hemfikir ve vatandaşa deprem sonrası yapılar için rahat olmaları telkinini yapabiliyorlar.

 

Bununla birlikte eski yapılardan oluşan mahallelerde, yenileme/dönüşüm projeleri uygulanıyor. Bu projeler, bazen parsel bazında müteahhitlerin bir parsel sahibini ikna etmesi ile bağımsız proje şeklinde gerçekleştiriliyor. Bazen ise ada bazlı çoklu parsel usulü anlaşmalar ile bir sokaktaki tüm binaları kapsayan bir dönüşüm şeklinde oluyor.Projelere, yönetimin düzenlemesi gereken yol kotları belirlenmesi gibi pek çok nokta henüz belirsiz olduğu halde başlanabiliyor. Projelerin ilerlemesi ile arz talep dengesi ve konut satış ve kira fiyatlarına etkisi de dönemsel olarak değişiyor. Dönüşüm projeleri ve kira fiyatları, kentsel dönüşüme teslim olan eski sakinlerin ev sahibi olma noktasında ödemesi gereken tutarların makullüğü, kentlilerin hakları gibi konularda faydalı olabilecek kitapları 8 Kasım Dünya Şehircilik Günü dolayısıyla sizler için derledik.

 

 

Dosyamızda Yer Alan Eserler

 

• Kenti Dinlemek – Alev Erkilet
• Kent, Kentli Hakları, Kentleşme ve Kentsel Dönüşüm – İlhan Tekin
• Kentsel Dönüşüm ve Arabuluculuk – Ahmet Faik Oktay
• Yıkarak Yapmak – Uğur Tanyeli

 

 

Kentsel Dönüşümü İşin Uzmanına Sorduk

 

Özellikle Antalya Kepezaltı projesi ile adından söz ettiren, TMMOB ve Şehir Plancıları Odası’nda geçmiş dönemlerde görevler üstlenmiş olan Yüksek Şehir Plancısı Özcan Biçer ile kentsel dönüşümün uzun vade etkilerinden, kentli haklarından dönüşüm modellerine, iyi gidenleri ve düzelmesi gerekenleri konuştuk.

 

 

‘‘Kentsel Dönüşümde Ön Analiz Çok Önemli’’

 

 

Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarında amaç genellikle nedir? Dünyada amaç nedir?

 

Türkiye’de ve Dünya’da amaç aynıdır aslında; zamanla sağlıksız hale gelmiş ve işlevlerini yerine getiremeyen kentsel parçaları tekrar düzenleyerek kente kazandırmaktır. Ancak deprem gibi doğal fenomenlerden kaynaklanan risklere karşı önlem olarak bir tür kentsel güçlendirme amacıyla da yapılabilir.

 

Bu işin genel tanımı elbette… Pratikte ülkemizde kentsel dönüşüm uygulamalarının; tapu dağıtmak, imar artışı yoluyla rant elde etmek, nüfusu bulundukları bölgeden deplase etmek, kentsel imajı güçlendirecek vizyon projesi yapmak gibi bir çok farklı amaçla gerçekleştirildiğini görmek de mümkün.

 

 

Kentsel Dönüşüm ve İmar Haklarında Kolaylık

 

Uygulamalar ne kadar amaca uygun? Hangi modeller hangi yönlerden başarılı ve hangi modeller neden başarısız?

 

Kentsel Dönüşüm Projeleri’nin birçok farklı modeli gelişti ülkemizde; bakanlık tarafından başlatılan çalışmaların organizasyonel yapısı ve uygulama koşulları ile belediyelerin kentsel dönüşüm projelerinin yapısı farklılaşabiliyor ya da yatırımcı aktörlerin projelerinde başka modellerin geliştiğini de görebiliyoruz.

 

Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun ilk çıktığı dönemde, birçok projede, idarelerin ya da özel yatırımcıların Kentsel Dönüşümü bir tür fırsat olarak algıladıklarını gördük. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na yapılan başvuru dosyalarının çoğu normal şartlarda o kentin bütünü içinde verilmeyen imar haklarının, Bakanlık kanalıyla elde edilmesi yaklaşımına dayanıyordu.

 

Fikirtepe gibi ilk projelerde, 4.14 yapılaşma katsayısı, imar planlarına yansıyınca, tüm kentlerde daha yüksek imar arayışında olan belediyeler, müteahhitler hatta kendi aralarında bir araya gelen site sakinleri, yeni bir rant bulmanın sevinci ile Ankara’ya hücum ettiler. Elbette Çevre ve Şehircilik Bakanlığı duruma çabuk reaksiyon vererek, yerel dengeleri koruyan düzeltmelere gitti ve imar ve yapı yüksekliği dâhil kırmızı çizgilerini koymaya başladı. Sonrasında tüm illerde Kentsel Dönüşüm Master Planlarının yapımlarını başlatarak bu sürecin üst ölçekte kontrol edilmesi gerektiğine karar verdi ve uygulama bu yönde ilerliyor. Sayın Bakan Mehmet Özhaseki son günlerde yaptığı açıklamalarda yeni kentsel dönüşüm kanununun hazırlıklarının bittiğini, hatta geçmiş uygulamalardan kaynaklı olumsuz intibayı ortadan kaldırmak üzere yeni kanuna “Depreme Hazırlık” ismini vereceklerini de açıkladı.

 

Kısacası, şimdiye kadar gelişen Kentsel Dönüşüm Proje modelleri birbirleri ile yarışarak daha etkin ve verimli bir kentsel dönüşüm modelini kurmaya yönlendiriyor bizi, bunu çok anlamlı buluyorum. Yurtdışından ithal edilmiş modellerin bizim coğrafyamızda aynen uygulanması zaten söz konusu değildi, kendi deneyimimizi geliştiriyoruz aslında. Önümüzdeki günlerde Şehircilik Şura’sında, tüm bu deneyimlerin değerlendirilmesi sonucunda alınan kararlara uygun olarak yeni yasal düzenlemeler beklemek doğru olacaktır. Bu şekilde bir iki mükerrer icraatlar sonrasında sürecin dengeli bir hale geleceğini öngörmek mümkün.

 

Gelelim Kentsel Dönüşüm Projelerinin amaca uygunluğuna, bence burada dikkatle bakılması gereken yer, projenin amacına uygun olmadığını düşündüğümüz yerdir. Bizim amaca uygunluğu sorguladığımız yer, genellikle uygulanan imar ile kentteki yoğunluk dengesini bozan projeler ya da bölge sahipleri ile yanlış iletişim modelleri kurarak kamuoyunu huzursuz eden yaklaşımlardır. Biz de bu projeleri görebildiğimiz ya da kamuoyuna yansıdığı oranda sorunlu buluruz.

 

 

Dönüşümümün Uzun Vadede Getirebileceği Olumsuzluklar

 

Oysa kentsel dönüşüm sonrasında hak sahiplerinin yaşamlarındaki değişimler, piyasalardaki arz/talep dengelerindeki bozulmalar, getirilen yeni yoğunluklar nedeniyle uzun vadede trafik sorunu dâhil kentsel donatı sisteminde oluşacak sorunlar, şu an algılanamamaktadır. Yani insan aklı, doğal olarak görebildiği kadarını sorunlu olarak etiketlemektedir. Bizim yaptığımız bilimsel çalışmalar ise bize, bu projelerin uzun vadede yaratacakları etkileri görme şansı verdiği için aslında buzdağının görünmeyen kısmının daha büyük olduğunun farkındayız.

 

 

Fikirtepe’de Kentsel Dönüşüm ve Ön Analizin Önemi

 

Basit bir örnek verecek olursam, bundan 3 sene kadar önce Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi’nin kentsel siluet ve trafik üzerine olası etkilerini analiz etmiştik, karşılaştığımız sonuçlar tabiri caizse tüylerimizi ürpertti. Birbirlerinden bağımsız geliştirilen kuleler arasında ışık bile almayan yüzlerce konut birimi oluşacağını, bölgedeki kentsel siluetin neredeyse rüzgâr geçirmez bir duvara dönüşeceğini, tüm inşaatların bitmesi ve yaşamın başlamasıyla bölgedeki trafiğin içinden çıkılmaz hale geleceğini, trafik etkilerinin D100’de Bostancı Kavşağına kadar sabit bir kilitlenmeye sebep olacağını, köprü trafiği ile birleşince etkinin Anadolu yakasında da nasıl bir tabloya sebep olacağını gördük. Fikirtepe Projesi ile piyasaya aynı anda sunulan 60.000 civarında konutun değer mekanizmalarını nasıl bozduğunu, bölgeye giren yatırımcıların durumunu anlatmıyorum bile.

 

 

Zemin ve Yapıya Dair Risk Faktörleri ve Başvuru

 

Yenilemeler daha ziyade sokakları içeren bölgelerden oluşmakta. Bunun yasal alt yapısı nasıl oluyor? Buralarda deprem yönetmeliğine uygun olmayan binalar mı mevcut çoğunlukla?

 

Kentsel Dönüşüm Kanunu ile Kentsel Dönüşüm Bölgesi ilan edilecek bölgelere ait bulunması gereken nitelikler tanımlanmıştır; bunlar zemin risk faktörleri ve yapılara ait risk faktörleridir. Yapılarla ilgili kısımda daha çok 1999 depremi öncesinde yapılan yapılar ile ruhsatsız tabir ettiğimiz projesine uygun yapılmayan yapıların varlığı esas alınır. Bu tip yapıların sayısının, bölge içinde belli bir oranın üzerinde olması riskli alan tanımlaması kapsamına sokulması için yeterli görülür. Bu tip bulguları ortaya koyan belediye ya da yatırımcılar, kentsel dönüşüm ilanı için bakanlığa başvuruda bulunabilirler.

 

 

Bir bölge dönüşüme açılınca, çoğunlukla tek bir yüklenici, ihale ile mi tüm bölgeyi üstlenerek tüm dokuyu derli toplu yeniden dizayn ediyor yoksa müteahhitler bölge içerisinde mal sahipleri ile bağımsız şekilde anlaşarak bağımsız yapılar mı yapmakta?

 

Kentsel Dönüşüm Projeleri birçok yerde farklı iş modellerine sahiptir. Serbest piyasa koşullarında gelişen projelerle idarelerin yönetici ya da koordinatör oldukları projeler arasında ciddi farklılıklar bulunur. Örneğin; Fikirtepe gibi serbest piyasa modellerinde, bir bölgede kendi aralarında uzlaşan hak sahipleri, bir yüklenici bularak bütüncül bir davranış biçimi sergilediklerinde proje farklı bir şekilde gelişirken, komşu bölgede bir yatırımcı kendi kararı ile bölgeye girip tek tek ikna yöntemi ile uzlaşmaya çalışmakta, dolayısı ile farklı bir süreç izleyebilmektedir.

 

 

‘‘Hak Sahiplerinin Kendi İçinde Anlaşarak Yatırımcı Bulması En İdeali’’

 

Serbest piyasa temelli modellerde proje süreçlerinin daha uzun sürdüğü, uzlaşma süreçlerinde güvensizlik unsurunun uzlaşma sürecinin uzaması nedeniyle azaldığı ve yer yer tepkilere dönüştüğü, niteliksiz müteahhitlerin yaptıkları sözleşmeler ile haksız kazanç elde etmeye yönelik davranışlar sergilemeye çalıştığı, aynı şekilde hak sahipleri içinden de haksız kazanç peşinde koşanlar nedeniyle uzlaşma süreçlerinin neredeyse durduğu gözlemlenmiştir. Bu tip projelerde hak sahiplerinin tamamının kendi içlerinde anlaşarak yatırımcı buldukları iş modeli en hızlı ve verimli iş modelidir.

 

 

Belediyelerin Koordinasyonundaki Projeler

 

İdarelerin yönetici veya koordinasyon işlevini üstlendikleri bölgelerde ise ilgili belediye projenin tüm geliştirme aşamalarında aktif rol alır. Bu modelde, katılım ve uzlaşma süreçlerini şeffaf yürüten projelerin güvenilir ve başarılı oldukları, katılım ve uzlaşma süreçlerini önemsemeyen ve müteahhitlerle işbirliği içinde kapalı kapılar ardında geliştirilen projelerin süreç içerinde tepkilerle karşılaştıkları ve projelerini yürütülemez hale geldikleri izlenmektedir. Bu durumda ister ihale yolu ile alınmış olsun ister yüklenici projeye sonradan dâhil olsun, projenin başarısı, ilgili idarenin süreç yönetim yeteneğine bağlıdır.

 

 

İmar Artışı Karşısında Değer Artışı Önceliği

 

Şimdiye kadar gördüğümüz örneklerde en başarılı Kentsel Dönüşüm Projesi modeli, ilgili idarelerin uzlaşma ve proje süreçlerini şeffaf ve katılımcı olarak yürüttükleri, projenin “İmar artışı” yerine “Değer artışı” temeline dayandırıldığı projelerdir. Bu tip projelerde hak sahiplerinin talepleri de dikkate alınmakta ancak çözümü imar artışı yerine kentsel çevrenin kalitesinin arttırılması, kentsel donatı alanlarının standartlarının yükseltilmesi, yapı niteliklerinin artırılması, işlevsel çeşitliliğin geliştirilmesi, sosyal alanların çoğaltılması gibi birçok alandaki “Değer” artırımı esas alınmaktadır.

 

 

Görüntü kirliliği oluşturan yapılar gökdelenler mi gecekondu mahalleleri mi? Bu sorunun cevabı gerçekten çok sübjektif, cevap nereden baktığınız ile ilgili birazda… Bir açıdan bakarsanız, gecekondu alanları başlangıçta basit desteklerle sağlıklı hale getirilebilir ve korunabilir. Bu alanlar, insan ölçeğine yakın, sevimli, komşuluk ilişkilerinin güzel olduğu alanlardır aslında ve bu alanların yeşiller içindeki görüntüleri hemen her insanın hoşuna gidebilir. Diğer bir açıdan baktığınızda günümüzde gecekondu alanlarının çoğu; başlangıçtaki formundan uzaklaşmış, kanun dinlemeden gelişmiş, kaçak yapılaşmaya devam etmiş, çok katlı apartmanların olduğu, hiçbir insani yanı kalmayan, başlangıçtaki sevimliliği olmayan, ölçeği insandan uzaklaşmış, 1 m2 yeşil alan bile barındırmayan, içinde yaşayanların deprem durumunda hayatlarına mal olacak alanlardır artık. Bu tip alanları bir şehir plancısı olarak en büyük risk ve çirkinlik olarak görüyorum.

 

 

Firavunların Mısır Piramitlerini Yapması Gibi Güç ve Yükseklik Algısı…

 

Diğer yandan son dönemde dünyanın tüm kentlerinde yapılaşma formlarında belirgin bir yükselme göze çarpmaktadır. Kentler, küresel sistem içindeki yerlerini neredeyse gökdelenleri ile bulmaya çalışmakta, “En yüksek bina en büyük prestijdir” gibi bir algı gelişmektedir. Buna en bilinen örnek Manhattan’da 1930’larda yapılan Empire States binasıdır. Tıpkı firavunların Mısır Piramitlerini yapmaları gibi güç, kendini yükseklik ve ölçek ile ifade etmek istemektedir. Az yoğunlukla sürekli yatay olarak gelişmenin, sürekli olarak doğayı tahrip etmek olduğunu bilen biri olarak çok katlı yapılara karşı değilim, özellikle bizimki gibi devamlı olarak göç ve nüfus artışının olduğu bir ülkede kentleri az katlı yapılarla geliştirmek mümkün değil. Ancak gökdelenlerden oluşan bir yapılaşma kodunun tüm kente yayılmaya çalışmasını da engellemek gerekir. Bu tip yapıların yapılabileceği alanlar daha çok MİA olarak tabir edilen Merkezi İş Alanları ve çevresi ile sınırlı kalmalıdır.

 

 

Belediye Meclisleri ve Plan Tadilatı Sistemi İle Yüksek Binaların İmarı İlişkisi

 

Yüksek binalar ile ilgili bir tepki var. Hatta Cumhurbaşkanının da eleştirdiği yapılara ruhsat verilmiş olması tartışılmıştı. Bu tür projelerde iktidar ve muhalefet partilerinden oluşan belediye meclislerinde uzlaşılarak mı karar alınması gerekiyor? Hiçbir yerde uzlaşamayan siyasi yapılar bu konuda uzlaşıyor denilebilir mi?

 

Yüksek binalar ile ilgili tepkinin kökeninde aslında imar planı tadilatı olarak bilinen bir işlem var. Yatırımcı kurumlar projeleri geliştirirken belediye meclislerine İmar Planı Tadilatı taleplerini iletiyor, bu talepler meclis tarafından İmar Komisyonu’na iletiliyor, komisyonda ise çoğunluk kimde ise onun dediği oluyor. Bu tür tadilatların çoğunlukla rant odaklı oldukları, yapılaşma yoğunluklarını artırdıkları, kat yüksekliklerini artırdıkları biliniyor. Adı üstünde tadilat demek o bölgedeki imar planını değiştirmek, günümüzdeki sonuçlarına bakılırsa delmek ve rant yaratmak demek. Normal şartlarda bütüncül planlar üretiliyor. Bazen ise sehven yapılan hataları düzeltmek veya acil bir ihtiyaç için düzenleme yapılmasına olan sağlayan bir düzenleme olarak kullanılan ‘‘Plan tadilatı sistemi’’ kentin dengesini bozan bir hale gelmiş durumda ve senede 1000 e yakın bu kapsamda işlem yapılıyor. Bu tabloya baktığımızda dediğiniz gibi siyasi mekanizmalar bu konuda uzlaşıyor gibi görünüyor.

 

 

Mimaride “Şehirli’’ yapı size ne ifade ediyor? Dünya kentlerinin her biri farklı dokularda ve her kent farklı bölgelerinde farklı çizgide yapılardan kurulu semtlere sahip. İstanbul’u nasıl yorumlarsınız?

 

İstanbul içerdiği doğal, kentsel ve mimari çeşitlilik açısından, dünyadaki nadir kentlerden biridir, hangi açıdan bakarsanız bakın, bir çok güzellik ve çirkinliği de görebileceğiniz bir kenttir. Gelişme sürecinde İstanbul’un yoğun bir planlama ve mimari kültür etkisinde kalarak geliştiğini söylemek maalesef mümkün değildir. 1950 sonrasında çok büyük göçler almış kent, yüksek talep karşısında kaotik bir ortama sürüklenmiştir. Bugün hala o dönemin yarattığı sorunları çözmek için çaba gösteriyoruz.

 

 

Kent Yönetiminde Halk Neyi Önceliyor?

 

Böyle bir ortamda planlama ve mimari kaygılar geri planda bırakılmış, daha acil günlük ihtiyaçların çözülmesine yönelik davranış biçimleri kent yönetimlerine seçilmeyi başarmıştır. Siyasetin kendi döngüsü gereği, sistem gitgide işgal, kaçak yapılaşma ve rant ekseninde gelişmeye başlamış, bütüncül kent planları yerine ekstra imar dağıtan plan tadilatları, sağlıklı ve estetik yapılar yerine para kazandıran mimari tasarımlar öne çıkmaya başlamıştır. Bu dönemde plancı ve mimarların tasarım ve estetik varlıkları yüksek olanları değil, kot farkından kat çıkartanları makbul hale gelmiştir.

 

 

‘‘Yoğun ve Kaotik’’

 

Bu süreçlerin sonunda, bizim şehirli yapılarımız, kırsalımızdaki yapılar gibi binlerce yıllık kültürün sonucunda oluşmamıştır.

 

Kentte önceden var olan mimari akımların izleri yoktur. Tarihi bölgeler dışındaki tüm şehir, bir tür ihtiyaç giderme sonucunda tasarlanan yapılarda gelişmiştir. Bu yüzden kırsal bir yapıda gördüğünüz doğaya, insana ve topluma saygıyı şehirli yapılarda nadiren görürsünüz. Kentleşme ile ülkemizin birçok yerinde gelişen yapılar aslında bireyler olarak bizlerin ve oluşturduğumuz toplumsal kesimlerin yansımasıdır, yoğun ve kaotik. İstanbul’un geleneksel yerleşimleri olan Boğaz köylerine, tarihi yarımadaya veya İstiklal Caddesi çevresine gittiğinizde bir zamanlar yaşamın özenli ve saygılı olduğunun hatıraları karşınıza çıkar, ancak bu bölgelerde gördüğünüz yapılar ve kentsel doku size insancıl yaşamın nasıl olduğunu hatırlatır.

 

 

Dönüşüm kapsamında 3. İstanbul denilen bazı projeler özelinde, yerlerinden çıkarılan toprak sahiplerine daire verilmesi noktasında, çoğunlukla ödeyemeyecekleri taksit tutarları mevcut. Gelir düzeyi düşük bu kesimlerin aynı bölgede ev sahibi olması modeli özellikle İstanbul’da uygulanabiliyor mu?

 

Bu tür projeleri geliştiren idarelerin projelerini, o bölgede yaşayan insanların taleplerine uygun olarak şekillendirilmesi gerekir. Ancak bazı durumlarda idarelerin Kentsel Dönüşüm Projelerini farklı bir vizyonda geliştirdiklerini görüyoruz. Hatırlarsanız Sulukule gibi örneklerde bölge halkının yeni yaşama katılmasının mümkün olamayacağı konsepte projeler geliştirilmişti. Burada konuyu ödenecek taksitle sınırlandırmamak lazım, birçok yerde yapılan projeler o bölge halkının proje sonrasında bölgede yaşamasına olanak vermiyor. Buna şehircilikte “soylulaştırma” diyoruz, yani mevcut yaşayanları yapılan proje ile bölgede barınamaz hale getirmek. İster projelerde taksit tutarları fazla olsun, ister bu alanlardaki yeni yaşamın maliyetleri arttığı için olsun, bölge yaşayanlarının taleplerini dikkate almayan ve onları dışlayan tüm projeler eninde sonunda sistemin içinde uzun vadede yer bulamazlar.

 

 

Vatandaşların İtiraz Hakkı ve Tasarruf Hakkı

 

Dönüşüm kapsamındaki bölgelerde yapılan teklifi kabul etmek istemeyenlerin evlerinden çıkmama hakkı var mı? Varsa hangi durumlarda? Bu haklarını nasıl kullanabilirler?

 

Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edilen ya da Riskli Yapı kapsamına giren yerlerde vatandaşların devletin belirlediği koşullarda itiraz hakları ve idari mahkemeler yoluyla yapılan işlemlerin doğru olup olmadığını denetlettirme hakları elbette var. Ancak bu yöntemler sonucunda haklı bulunmayan vatandaşların da çoğunluğun can ve mal güvenliğini riske etmelerine izin verilmiyor, hak sahiplerinin mülkleri devlet tarafından satışa çıkarılarak mülkün tasarruf hakkı elinden alınabiliyor, evden fiziksel olarak çıkmaması durumunda güvenlik kuvvetleri tarafından mülkün boşaltılması sağlanabiliyor. Bakan beyin yaptığı açıklamalarda belirttiği yeni yasanın Kentsel Dönüşüm Projelerinde “Yavaşlamaya” sebep olan bu tür dirençleri kırabilecek yeni önermeler içerebileceğini düşünüyorum. Devletin yetkili organlarından yapılan açıklamalar, kentsel dönüşüm süreçlerinin bundan böyle daha “Sıkı” bir şekilde ele alınacağına işaret ediyor.

 

 

Antalya Kepez’de geniş bir alanda kentsel dönüşüm projesinde yer aldınız ve kısa sürede gerçekleştirdiniz. Buradaki projeye neden ihtiyaç duyuldu?

 

Sayın Menderes Türel Kepezaltı ve Santral Mahallerini kapsayan bu alan için konsept olarak çalışmamızı istedi. Bizde kısa süren bir çalışma ile önceden klasik bir planlama yöntemi ile ele alınmış olan bu alanın aslında daha etkin ve verimli bir yaklaşımla kent ve hak sahipleri için büyük potansiyeller taşıdığını gösterdik. Antalya Büyükşehir Belediyesi, projenin gerektirdiği tüm işlemleri titizlikle takip etti ve kendi üstüne düşen tüm görevleri tam zamanında yerine getirerek örnek bir yönetim sergiledi. İlk adımda 3 ay gibi kısa bir sürede Bakanlar Kurulu kararı ile bölgeyi Kentsel Dönüşüm Alanı kapsamına aldı.

 

 

Arz-Talep ve Piyasa Etkileşimleri

 

Dönüşüm projelerinde konutların artması ile kira fiyatları ve satış fiyatları arttı mı düştü mü? Son grafik nasıl? Arz talep ne durumda?

 

Bu soru her ilde ve bölgede farklı cevaplanabilecek bir soru, örneğin Kağıthane gibi bölgelerde Kentsel Dönüşüm Projeleri bölgenin çehresini değiştirip fiyatları yukarı çekerken, Fikirtepe gibi bir bölgede proje hacmi arz talep dengesini bozduğu için yatırımcıların beklediği satış değerleri ve satış hızları yakalanamayabiliyor.

 

Tüm kentlerde riskli yapı kapsamına giren yapı stoğunun nerelerde olduğu zaten bilinmekte, keza zemin için sıkıntılı bölgeler de öyle, aynı şekilde kentin barınma ihtiyacı için gerekli olan yeni konut sayısı, ihtiyaca göre değişen konut tipi talebi gibi tüm faktörler bilgi olarak elimizde bulunmaktadır. Bilginin bu denli yaygın bir şekilde paylaşıldığı bir ortamda birbirinden kopuk projelere izin verilmesini anlayamıyorum, bu konuda bakanlığın Kentsel Dönüşüm Ana Planları’nın işletilmesine yönelik denetim işlevinin güçlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum, ancak bu şekilde değer mekanizmaları ile birlikte arz/talep mekanizmalarını geliştiren kentsel dönüşüm projelerine imza atmak mümkün olabilecektir.

 

 

 ‘‘Taş ve Granit Kaplama Camdan Daha Riskli’’

 

Camlardan oluşan plazalar yükseliyor. Bu deprem açısından risk mi?

 

Mühendislik hizmetlerini doğru almış hiçbir yapı kolay kolay depremde öngörülen davranışların dışına çıkmaz; tersten de mühendislik hizmetlerinden yararlanmayan her yapı, cephesi cam olmasa da risk yaratır. Yapı malzemesi olarak camın günümüzde binaların cephelerinde kullanılan birçok malzemeden daha riskli olduğunu söylemek mümkün değildir, birçok yapıda gözle bakıldığında taş veya granit gibi görünen kaplama malzemeleri deprem sırasında camdan daha az esnek davranabilir ve anlık zarar verme etkileri camdan çok daha fazla olabilir.

 

 

Konutlar deprem yönetmeliğine uygun olduğunda, olası depremde hiçbir zarar olmayacak şekilde dizayn ediliyor diyebilir miyiz yoksa temel bir çökme mi önleniyor? Son dönemde konutlara da geniş boydan pencereler yapılıyor. Bu riskli mi?

 

Ülkemizde yaşanan acı Marmara Depremi deneyimi sonrasında Deprem Riski daha ciddi olarak dikkate alınmaya başlanmış ve yasal düzenlemeler gidilerek yapı stoğunun niteliğinin geliştirilmesi sağlanmıştır. Yine de bu öngörüler, akademik toplum ve bürokrasi tarafından da kabul gören belirli aralıklardaki afet risklerini kapsamaktadır. Öngörülmeyen bir şiddette veya sürede gerçekleşebilecek bir deprem alınan önlemlerin öngördüğü sakınımı sağlayamayabilir. Yönetmeliklere uygun yapılmış bina demek deprem sonrasında rahat rahat yaşamaya devam edilecek demek değildir; bir yapıyı farklı iki bölgede aynen yapmanız durumunda bile deprem anında; zemin koşullarının değişkenliği, yapının kullanımı sırasında yapılan değişiklikler, deprem dalgasıyla yapının geometrik ilişkisi gibi birçok faktör devreye girer ve sonuç aynı olmaz. Esas olan depremin vereceği olası hasarları yani can ve mal kaybını minimize etmektir, sonrasında yapının mutlaka tekrar mühendislik açısından ele alınması, taşıyıcı sisteminin gördüğü hasara göre gerekirse yeniden yapılması ya da güçlendirilmesi gerekir.

 

 

‘‘İstanbul Metropolitan Planlama Başarılıydı’’

 

Şehrin sınırları daha ne kadar genişleyecek? Trafiğe çıkan araç sayısı da hızla artmakta…

 

Geçtiğimiz yıllarda İstanbul’un ne kadar genişleyebileceği, nasıl yaklaşılması gerektiği sorularını ele almak üzere İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından İstanbul Metropoliten Planlama (İMP) birimi kurulmuştu. Bu birimin içinde birçok üniversiteden akademisyenler ve farklı meslek disiplinlerinden uzmanlar yer almaktaydı. İMP tarafından İstanbul Çevre Düzeni Planı olarak bilinen üst ölçekli plan üretiliyordu, bu planlama çalışması ile İstanbul’un sağlıklı büyüyebileceği sınırları ve kapasitesi belirlenmeye çalışılıyordu. Bu çalışmalar kapsamında; ormanlar, içme suyu kaynakları, deprem ve taşkın riski gibi birçok konu dikkate alınıyordu. Planın son dönemine gelindiğinde İstanbul’daki ulaşım problemlerinin ancak yaygın bir metro ağı ve deniz ulaşımının güçlendirilmesi ile mümkün olabileceği ortaya çıkmıştı ki merkezi hükümet bir anda 3. Köprü kararını, sonra 3. havalimanı kararını en sonunda da Kanal İstanbul projesini açıklayınca, İMP bu alanların kentin içme suyu kaynaklarını ve ciğerleri olan ormanları yok edeceğini söyleyerek karşı çıkmaya çalıştı. Elbette siyasi mekanizmalar karşısında ülkemizde bilimin bir kez daha kazanamadığına tanıklık ettik, bu süreçte İMP’deki bilim adamları teker teker ayrıldılar ve kurumun içi boşaldı ve etkisiz hale geldi.

 

İstanbul ne kadar mı genişleyecek? Böyle giderse Karadeniz’e kadar genişleyecek ve en sonunda il sınırlarının tamamı kentleşecek, bilinçsizce geliştirilen bu tek dişli canavar tüm doğayı yok ederek büyümeye devam edecek. Trafik, her zaman büyüyerek devam eden bir sorun olmaya devam edecek ve hiçbir kuşak bir öncekinin sahip olduğu trafiğe trafik demeyecek.

 

 

TOKİ kentsel dönüşümde nasıl bir rol oynuyor? Genel olarak 1. Sınıf konut projeleri ile sosyal konut projeleri üstlenmekteler, özel sektörden ortaklıklar ile… 1. Sınıf yapılardan elde edilen kârların sosyal konuta yeterli şekilde aktarıldığını düşünüyor musunuz? Yurtdışındaki dönüşüm projelerinde kullanılan model ve sosyal konut modeli ile Türkiye’yi kıyaslar mısınız?

 

TOKİ, Türkiye’nin geliştirdiği önemli kurumlardan birisidir; sosyal konutlar, afet konutları, göçmen konutları, uydu kentler, tarım köyler geliştirmek dâhil birçok sahada görev ve yetkisi bulunmaktadır. Ülkemizdeki ilk Kentsel Dönüşüm Uygulamaları, Kentsel Tasarım Uygulamaları, kamu sahasındaki önemli plan/tasarım/uygulama deneyimleri TOKİ tarafından geliştirilmiştir. Bu anlamda kurumun çok ciddi bir deneyimi olduğunu göz ardı etmemek gerekir. Kaldı ki bu uygulamaları geliştirirken dünyanın birçok ülkesindeki deneyimleri araştırmış, sonuçlarını inceleyerek kendi gelişimine karar vermiştir. Zaman içinde elde ettiği güç, merkezi bürokratik anlayışın keskinleşmesi, yerel ihtiyaçları giderme konusundaki hassasiyetleri önemsememeye başlaması, Türkiye’nin birçok yerindeki projelerde yerel toplumlar ve sivil toplum örgütleri tarafından eleştirilmesine neden olmuştur. Yaptıkları projeler ile yerel toplumları dışlayan, insanları yerinden eden, kaynak geliştirme adı altında rant projelerine yönelen bir kurum olmaya başlamıştır.

 

Ürettikleri projeler ile gitgide tek tipleşen bir yaklaşımla Türkiye’nin her yerinde yüz binlerce konutu neredeyse aynı mimari tiplere sadık kalarak üretmeleri yüzünden yıllardır eleştirilmelerine rağmen, ülkenin batısındaki yapıyı doğusuna, kuzeyine, güneyine aynı şekilde yapmaya devam ettiler. Nihayet bu yıl bir yarışma düzenleyerek “7 iklim 7 bölge 7 mahalle” sloganıyla üretimlerinde farklılaşmaları gerektiğini fark ettiler. Karadeniz’i örnek verirsek, deniz kıyısındaki mahalle ile yamaçtaki mahalle aynı olmaz. Deniz kıyısında meydan kıyıda olur, yamaçta köyün ortasında… Her bölge ve iklim için bir mahalle çalışmak bu anlamda yetersiz kalabilir.

 

 

İstanbul Tarihi Yarımadaya Özel Kaynak Ayrılmalı

 

İstanbul’da Eski Şehir olarak nitelenebilecek tarihi yarımadayı kapsayan alana dair görüşleriniz nedir?

 

İstanbul’un hazinesi Tarihi Yarımada’dır… Geçmişte korkunç bir gelişim süreci sonrasında bölge Fatih Belediyesi’nde birleştirilen otorite altında tekrar toparlanmaya çalışmaktadır. Bu alanda yerin üstünde olan değerli kültür varlıkları kadar yerin altında da bir o kadar zenginlik daha gün ışığına çıkmayı beklemektedir. Örneğin Marmaray kazıları sırasında yerin yaklaşık 15 metre altında ilk İstanbullulara ait neolitik dönemden kalma bir köy bulunmuştur. Bu köyde yaşamın olduğu dönemlerde yani yaklaşık 8000 sene önce İstanbul’da henüz bir boğazın olmadığı, deniz olmadığı görülmüştür.

 

Tarihi Yarımada’ya ayrılan kaynak sadece Fatih Belediyesi’nin kaynaklarıdır ve bu kaynak, bölgede yaşayan nüfus üzerinden hesaplanmaktadır. Tarihi Yarımada’ya, merkezi hükümet bütçesinden özel bir kaynak ayrılmalı ve bu kaynakların turizm sektöründe yaratacağı katma değer hesaplanmalıdır. Ancak bu şekilde üstü toz kaplı pırlantamız olan Tarihi Yarımada’nın hak ettiği yere gelebileceğini düşünüyorum.

 

Özcan BİÇER – Mimar / Şehir plancısı